الاقتصادية : هل تنجح آلية التمويل العقاري الجديدة؟
09/12/2014 | 4:50 ص 0 comments
صحيفة الاقتصادية ، صحيفة العرب الاقتصادية الدولية ، وهي صحيفة إلكترونية سعودية سياسية رياضية اقتصادية تهتم أيضا بآخر أخبار الساعة
الرأي هل تنجح آلية التمويل العقاري الجديدة؟بدأت المصارف السعودية وشركات التمويل العقارية في تطبيق أنظمة التمويل العقاري الجديدة ابتداء من الشهر الماضي وسط مخاوف متنوعة وتردد من قبل جميع الأطراف المعنية. فهناك التخوف المتوقع نتيجة الدخول في آليات جديدة للتمويل وضعف عناصر المنظومة بشكل عام، ناهيك عن عدم اكتمال وتكامل عناصر هذه المنظومة. تشير البوادر الأولية لتطبيق الأنظمة الجديدة إلى امتعاض الراغبين في التمويل بسبب اشتراط مؤسسة النقد على ألا يزيد مبلغ التمويل على 70 في المائة من قيمة العقار، على الرغم من الارتفاع الكبير في الأسعار في الوقت الحاضر. هناك من يعتقد أن العقار سيمر بمرحلة تصحيحية فيحبذ التريث في شراء العقار، وهناك من يعتقد أنه لا مجال لانخفاض أسعار العقار، ناهيك عن حاجته الماسة إلى امتلاك العقار الآن وليس غدا.
ما تأثير اشتراط دفعة مقدمة بواقع 30 في المائة في إقبال المقترضين على برامج التمويل العقارية؟ الحقيقة أن هذا الاشتراط مبالغ فيه من جهة، ومن جهة أخرى من غير المتوقع أن يكون له تأثير كبير لسببين رئيسين: الأول أن هناك طرقا كثيرة يمكن لطالب التمويل اللجوء إليها لتوفير مبلغ الدفعة الأولى، سواء عن طريق الجهات التمويلية المرخصة أو غيرها، الأمر الذي يفتح المجال مرة أخرى لانتعاش وسائل التمويل غير النظامية وتعاظم تكلفة التمويل على المقترض. أما السبب الآخر لعدم فاعلية اشتراط الدفعة الأولى هو أن المسألة مطاطية إلى حد كبير نتيجة اعتماد الجهات التمويلية على تقديراتها الذاتية لقيمة العقار. فإن رغبت جهة تمويلية في تجاوز شرط الدفعة المقدمة، فسترفع من تقديرها لقيمة العقار بشكل يجعل مبلغ التمويل المقدم للمشتري يغطي أكبر قدر ممكن من قيمة العقار. على سبيل المثال، لو كان السعر المتفق عليه بين البائع والمشتري مليون ريال، يمكن للجهة التمويلية تقييم العقار بمبلغ 1.3 مليون ريال، فيتم تمويل المشتري بمبلغ 910 آلاف ريال وتكون الدفعة الأولى فقط 90 ألف ريال. هذا التجاوز ممكن الحدوث في غياب الأسعار المرجعية للعقارات حتى الآن، الذي لن يتم قبل عام 2017 عندما تقف الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين على قدميها.
من ناحية أخرى، هناك من يعتقد أن هبوط العقار المتوقع سيخفض حجم الدفعة الأولى وينسى أنه حتى لو انخفضت أسعار العقار، فلا يزال من الواجب على المشتري دفع نسبة 30 في المائة كدفعة مقدمة. فبدلا من دفع 300 ألف ريال مقدما لشراء منزل بسعر مليون ريال، سيدفع المشتري 250 ألف ريال مقدماً لشراء منزل انخفضت قيمته بنسبة 17 في المائة، هذا إن حدث بالفعل انخفاض بهذا الحجم. إذاً يجب ألا يعول المشتري كثيراً على تلافي دفع 30 في المائة مقدماً نتيجة انخفاض أسعار العقار، ويجب على المؤسسة إدراك أن اشتراط دفعة مقدمة بهذا الشكل ليست عملية ولا تخلو من محاذير عديدة.
ماذا عن فائدة الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين؟ فكرتها جميلة ولكن فائدتها على أرض الواقع محدودة، والسبب أنه لا يوجد وسيلة علمية ولا عملية لوضع سعر محدد لقيمة أي عقار، ناهيك عن عدم وجود ما يلزم البائع بقبول هذا السعر. وحتى بعد اكتمال عمل هذه الهيئة وعلى فرض توصلها إلى طريقة مهنية عادلة لتقييم العقار، ستبقى هذه مجرد عملية تقديرية غير ملزمة للبائع ولا المشتري، حتى وإن كانت ملزمة للجهة التمويلية. يمكن تشبيه عمل هيئة التقييم بإنشاء جهاز حكومي لتحديد أسعار الأسهم! قد يكون لذلك فائدة كقيمة مرجعية للاستئناس بها، غير أنها لن تفرض نفسها في سوق حرة تتحدد الأسعار فيها من خلال آليات العرض والطلب. نعم قد يكون هناك فائدة من مخرجات هيئة تقييم العقار في تحديد مبلغ التمويل المقدم لطالبي القروض العقارية وتأثير ذلك في مبلغ الدفعة المقدمة، غير أنه لا يوجد ضمان في أن ذلك سيكون في مصلحة المقترض. على سبيل المثال وعطفا على تجارب مشابهة لآلية التثمين المتبعة من قبل المصارف وصندوق التنمية الزراعية، غالباً يكون التثمين متحفظا إلى حد كبير. هنا ستنشأ إشكالية ذات تأثيرات بالغة، فبينما يطمح المتقدم على قرض بتثمين عال ليتحصل على التمويل الكافي، ستؤثر عملية التقييم بشكل غير مباشر في الأسعار الفعلية.
لا شك من أن الهدف من اشتراط دفعة مقدمة بنسبة عالية، كما شرّعت به المؤسسة، يأتي في المقام الأول لحماية الجهات التمويلية من مخاطر تعثر المقترض عن السداد، غير أنها كما ذكرنا ليست عملية وليس لها فائدة، خصوصا إذا علمنا أن المؤسسة على ما يبدو تسمح للجهات التمويلية أخذ ضمانات أخرى غير رهن العقار ذاته، وهذا يتضح في أكثر من مكان في أنظمة التمويل العقارية، حيث يشار إلى "ضمانات أخرى". أعتقد أنه فات على المشرّع ضرورة التأكيد على عدم جواز طلب أي ضمانات أخرى، عدا العقار المستهدف بالتمويل، منعاً لإعاقة عملية التمويل وتحميل المقترض ما لا يحتمل. بمعنى آخر، كان من الواجب على المؤسسة عدم الأخذ بحماية أموال الجهات التمويلية بكل الطرق الممكنة على حساب سوق التمويل ومصلحة المقترضين. أمر عجيب أن يحمي المصرف نفسه بعدم دفع أكثر من 70 في المائة من قيمة العقار (التي يحددها المصرف ذاته)، ورهن صك العقار لمصلحة المصرف، واشتراط ضمانات أخرى قد تشمل الراتب الشهري وأصولا أخرى.
لست متفائلا كما ينبغي بأن آلية التمويل العقاري ستكون ناجحة. فإضافة إلى ما تم ذكره أعلاه، هناك تكلفة القرض ذاته، حيث أجاز النظام الجديد استخدام سعر الفائدة المتغير إضافة إلى سعر الفائدة الثابت، ما يعني أن تكلفة القرض قد ترتفع أو تنخفض بعد توقيع العقد، وفقا لأسعار الفائدة السائدة التي يمثلها سعر تكلفة الفائدة بين المصارف "سايبور". وهذا مثال آخر على حماية المصارف والجهات التمويلية لأنفسها تحسبا لارتفاع أسعار الفائدة مستقبلا بشكل قد يوقع المقترض في مخاطرة غير محسوبة في حال ارتفعت أسعار الفائدة بشكل كبير. فبينما مبلغ الأقساط الشهرية معلوم مسبقاً وبشكل كامل للمقترض بسعر الفائدة الثابتة، لن يكون للمقترض بالسعر المتغير مجال لمعرفة ما سيدفعه بشكل شهري في المستقبل.
الصعوبات الأكبر ستأتي لاحقاً عندما يتم تفعيل آلية إعادة التمويل من خلال شركة إعادة التمويل التي سينشؤها صندوق الاستثمارات العامة، وكذلك من خلال طرح أوراق مالية من قبل شركات التمويل بهدف إعادة التمويل، وذلك عندما تقوم شركات التمويل بتجميع ما لديها من عقود تمويلية ومعاملتها كأصول يصدر بناء عليها صكوك أو سندات تباع في السوق المالية في المملكة. تأتي الخطورة على النظام المالي ككل عندما تقوم شركات التمويل بالاقتراض لتتمكن من منح مزيد من القروض، وعندما تقوم شركة إعادة التمويل بالاقتراض لتتمكن من شراء عقود القروض من شركات التمويل.
لا شك أننا أمام تجربة جديدة وضرورية ومن المهم أن تكون لدى المؤسسة المرونة اللازمة لتعديل ما يلزم من أنظمة ولوائح في ضوء ما يستجد من أمور أثناء التطبيق.
حفظ طباعة تعليق إرسال اسم المرسل: بريد المرسل: بريد المستقبل :(يمكن اضافة اكثر من عنوان بريدي، مفصولة في ما بينها بمسافة او فاصلة) التعليق على الرسالة: إغلاق Tweet الأكثر تفاعلاً قراءة تعليق قراءة في الرأي في تويتر الوزارات الخدمية في عين الملك .. 8 وزراء جدد في تشكيل واحد تعديل دوام موظفي الحكومة بإضافة ساعة عمل «روحاني»: الفساد يهدد النظام في إيران فقيه لـ"الاقتصادية" : 26 شركة تتفاعل مع مشروع «دروب».. والمتدربون 10 آلاف إيقاف تعدي وكيل «شخصية اعتبارية» على أرض مساحتها 500 ألف متر مربع المعدل الأسبوعي .. مبيعات الفلل السكنية عند أدنى مستوى في 9 أعوام مجنون ليلى .. في زمن «الواتس» اعتقاد قاتل فرصة لتطبيق ما ندعو إليه هل تنجح آلية التمويل العقاري الجديدة؟ تعديل دوام موظفي الحكومة بإضافة ساعة عمل النصر للشباب: لن ندفع بدل التدريب إيقاف تعدي وكيل «شخصية اعتبارية» على أرض مساحتها 500 ألف متر مربع الضمان البنكي يضعف الإقبال على استقدام العمالة المنزلية الهندية الوزارات الخدمية في عين الملك .. 8 وزراء جدد في تشكيل واحد مواضيع ذات علاقة حتى تصدر أنظمة التمويل و الرهن العقاري الطريقة الجديدة لحساب تكلفة التمويل
عقاريون: 20 % من طالبي السكن قادرون على تحقيق اشتراطات التمويل
القضاء يكشف تزويرا في تثمين عقاري رفع سعره من 7 ملايين إلى نصف مليار
التعليقات المنشورة لا تعبر عن رأي صحيفة الاقتصادية ولا تتحمل أي مسؤولية قانونية حيال ذلك، ويتحمل كاتبها مسؤولية النشر. علماً أننا لا ننشر التعليقات بغير اللغة العربية.
لا يوجد تعليقات Up Down رد على التعليق flagالرد على:
Reply Template
الغاء الرد نحن نتوخى نشر جميع الردود دون أي تدخل. وأي تعديلات تجري على الردود تهدف إلى الارتقاء بالحوار، وعدم الخروج عن الموضوع، أو المساس بأي شخص أو جهة بشكل غير لائق ويتنافى مع الموضوعية، ومع المكانة التي تتمتع بها الاقتصادية الإلكترونية. الاسم : البريد الالكتروني : تعليق : د. فهد بن عبد الله الحويماني
السيرة الذاتية
عضو جمعية الاقتصاد السعودية
أرشيف المقالات ابحث في مقالات د. فهد بن عبد الله الحويماني آخر الأخبار
فقيه لـ"الاقتصادية" : 26 شركة تتفاعل مع مشروع «دروب».. والمتدربون 10 آلاف
قال لـ"الاقتصادية" المهندس عادل فقيه وزير العمل السعودي، إن عدد المدربين ضمن مبادرة "دروب" التي...
(ساعتين) إيقاف تعدي وكيل «شخصية اعتبارية» على أرض مساحتها 500 ألف متر مربعأحبطت بلدية ذهبان الفرعية التابعة لأمانة محافظة جدة مخططا عشوائيا على مساحة تقدر بنحو 500 ألف متر مربع، وذلك شمال شرقي كبري ذهبان، وعلمت "الاقتصادية" من مصادر مطلعة أن المتعدي هو وكيل لـ"شخصية...
(ساعتين) وزير العمل : وجدت في «الصحة» قياديين متحمسين لتحقيق خدمات صحية عاليةقال لـ"الاقتصادية" المهندس عادل فقيه وزير العمل، إن ما وجده في وزارة الصحة إبان تكليفه بها، أعداد كبيرة من القياديين الذين يمتلك قلبهم حبا لهذا الوطن، والرغبة الصادقة الحقيقية في بذل كل الجهود...
(ساعتين) «حقوق الإنسان»: يحق للمُتضررين من تعثر المشاريع التظلم «فُرادى» أو «جماعات»قال لـ"الاقتصادية" الدكتور مفلح القحطاني، رئيس الجمعية الوطنية لحقوق الإنسان في السعودية، إنه يحق للمواطنين المُتضررين من تعثر المشاريع الرفع بتظلماتهم إلى الجمعية، سواء "فرادى" أم "جماعات"، وإلى...
(ساعتين)
«الزراعة» لـ"الاقتصادية" : العقوبات على سماسرة الحطب كافية .. لا حاجة للتشهير
فيما واصلت جهات حكومية عدة حملاتها الرقابية على السماسرة والباعة الجائلين للحطب المحلي، فيما رصدت...
(ساعتين) الحدث في صورة
قصة مصورة: تمرين "نمر3 "يواصل تنفيذ فرضياته في المنطقة الشرقية والطائف
الأخضر رابعاً في أول أيام عربية الجولف
قصة مصورة: اشتباكات في اثينا بعد احتجاج لإحياء ذكرى شاب قتلته الشرطة
قصة مصورة: المزيد من الأرقام القياسية لرونالدو بعد فوز جديد لريال مدريد
قصة مصورة: الخضرة والماء تكسى شعيب غيلانة
قصة مصورة: سيارة باتمان موديل 1963 تباع في مزاد بـ 137ألف دولار
قصة مصورة : عرض هيكل عظمي نادر لديناصور عمره 150 مليون عام في لندن
معرض الكتاب بالباحة يحصد نحو نصف مليون ريال و12 الف زائر
مركز الأمير سلمان للمحافظة على التاريخ يرمّم 10 ملايين وثيقة قديمة
الإعصار "هاجوبيت" يضرب شرق الفلبين وإجلاء مليون شخص
الرأي
قمة الدوحة.. الحقائق والاستحقاقات
في القمة الخليجية التي تنطلق اليوم في الدوحة،...
هل تنجح آلية التمويل العقاري الجديدة؟
بدأت المصارف السعودية وشركات التمويل العقارية...
حظوظ البلدان «المعطوبة»
«الدول الثرية ترسل المساعدات للبلدان الفقيرة...
فرصة لتطبيق ما ندعو إليه
يعيش في بلدنا نحو مليون مسيحي، يستحقون في رأيي...
خماسية العقل الأخلاقي العربي.. إلى أين؟
لم تكف مدارس العرب منذ منتصف القرن الماضي عن...
رجل أعمال «سعودي» يتبرع لـ «دائرته» الصغيرة
من الجميل أن يفعل الإنسان الخير، والأجمل أن...
القيادات المصرفية .. البعد الاجتماعي
أتى تغير مجلس إدارة مصرف الراجحي ليحمل مدلولات...
المعدل الأسبوعي .. مبيعات الفلل السكنية عند أدنى مستوى في 9 أعوام
الأداء الأسبوعي سجلت السوق العقارية السعودية...
مجنون ليلى ..
في زمن «الواتس»
تساؤل مجنون قفز إلى ذهني فجأة فقررت أن يدور...
اعتقاد قاتل
حققت العمليات التي تنفذها أجهزة وزارة الداخلية...
الشبكات الإجتماعية Facebook Twitter Google+ RSS YouTubeللحصول على تطبيق الاقتصادية على الايفون والايباد
للحصول على تطبيق الاقتصادية على الاندرويد
موقع قولي غير مسئول عن المحتوي المعروض، فهو مقدم من موقع اخر (سياسة الخصوصية)
هتاخد شقة بالتقسيط رابط حجز شقق بنك الإسكان والتعمير 2024 بالرقم القومي عبر موقع وزارة التمويل العقاري - البديل
كثير من الناس خصوصًا من محدودي الدخل والشباب يرغب في الحصول على شقة وبالتالي يرغب في حجز شقق بنك الإسكان والتعمير 2024، لكي يحصل على الشقة من وزارة الإسكان
لو معاك 34 ألف.. احصل على شقة تمليك من الإسكان الاجتماعي 2024 وقسط على 30 سنة
شقق الإسكان 2024، أعلنت وزارة الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية الجديدة أنها تجهز خلال أيام لطرح وحدات سكنية كاملة التشطيب بمساحات مختلفة لجميع فئات المجتمع ضمن مشروع سكن لكل المصريين بالمدن الجديدة.
بالقانون.. صندوق الإسكان يستهدف إتاحة أراض للقطاع الخاص لإنشاء وحدات سكنية برلمانى
نص قانون "صندوق الإسكان الاجتماعي ودعم التمويل العقاري" علي إنشاء صندوق يحمل هذا المسمي، ونص القانون في مادته الأولي علي :"ينشأ صندوق يسمى (صندوق الإسكان الاجتماعي ودعم التمويل العقاري)، يقوم على شئون الإسكان الاجتماعي ودعم التمويل العقاري، يتبع الوزير المختص بالإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية باعتباره الوزير المختص.
صندوق التمويل العقاري.. الاستعلام عن حالة الطلب بالرقم القومي 2024
يكثف آلاف المتقدمين للحصول على أحد شقق الإسكان الاجتماعي من خلال صندوق التمويل العقاري عن كيفية الاستعلام عن رقم الطلب من خلال الرقم القومي
شروط سهلة للتمويل العقاري من بنك مصر.. اعرف المستندات المطلوبة
يقدم بنك مصر قرض التمويل العقاري بفائدة 8% وفترة سداد تصل إلى 25 عاما بدعم من البنك المركزي المصري ، مما يوفر فرصة للكثيرين الراغبين في امتلاك وحدة سكنية بالأحياء الراقية. وننشر تفاصيل قرض التمويل العقاري من بنك مصر: مدة القرض بالسنوات: الحد الأدنى: 5 سنوات الحد الأقصى: 25 سنة معدل العائد السنوي على
النبأ: التسليم فوري.. «الإسكان» تعلن طرح وحدات الإعلان الـ13 بالمشروع الاجتماعي
كشفت مي عبدالحميد، الرئيس التنفيذي لصندوق الإسكان الاجتماعي ودعم التمويل العقاري، عن طرح وحدات الإعلان الـ13 للإسكان الاجتماعي خلال شهر يونيو القادم. وقالت رئيس التنفيذي لصندوق الإسكان الاجتماعي، ...
مسئول مصرفي : رفع الحجز الضريبي عن 65 مليار جنيه حال سداد 1% من المستحقات - جريدة المال
كشف مصدر مصرفي مسئول عن أن حجم الأموال التي سيتم رفع الحجز عنها ضمن مبادرة رفع الحجز الضريبي على الممولين حال قيامهم بسداد 1 في المائة
الاقتصادية : هل تنجح آلية التمويل العقاري الجديدة؟ التمويل العقاري صحيفة الاقتصادية ، صحيفة العرب الاقتصادية الدولية ، وهي صحيفة إلكترونية سعودية سياسية رياضية اقتصادية تهتم أيضا بآخر أخبار الساعة
التعليقات علي الاقتصادية : هل تنجح آلية التمويل العقاري الجديدة؟